28 February 2020
房地产衰退时的风险探讨
进入2020年之后，世界就开始不太平，中美好了40年，以前是床前吵，床后合，白天闹，晚上好，跟大多数家庭一样，可是现在不同了，中美要各过各的，那么世界的日子还会跟以前一样么？
如果美国的经济慢慢地不再增长，失业率开始上升，那么房地产会如何表现呢？或许不会向08年那次危机严重，但也不能不房，未雨绸缪，还是要的。
1.拥有高于当地平均价的出租屋或豪华屋
因为房子大，什么都高，一旦失业率高，很难租出去，同时也难卖掉，因为银行查封的房子也多，所以这一类房子风险最大，所谓漂亮的房子不下蛋，就是这个道理。在房地产危机的时候，公寓风险最低，因为公寓是人的最低住房需求，有个地方睡觉，其次是尺寸小的独立屋，联体别墅等。
2. 高贷款比例的投资人
比如你有10 套投资屋，全是贷款，一旦失业率上来，租金收不上来，又不好租，空置时间长，但银行贷款一分不少，还要还，就有可以仅靠租金支付不了贷款的局面。一般来说，要严格控制贷款的比例，才能对抗风险，但很多人认为要贷款才能提高房地产的投资回报率，这没错，关键是什么时候，如果在2011-2015这几年才是明智之举。
3. 晚进场的投资人
如果你的房子买的时候早，价格很低，租金多少都不很重要，空置也不怕，但如果你是这两年才进场的人，买的价格可能是人家的一倍以上，那你如何跟人家竞争？你手上房子越多，风险越大，一不小心，买在了最高点，这是最大的威胁。
4.收入不是很稳定的家庭
一般来说，医生，护士，或跟医疗有关的职业，或者是律师，保险，政府，与经济循环不太相关的行业相对比较稳定。我们多数人是工程师或这其他高科技工作，一旦没有了工作，问题就非常可怕，以前也出过人命案，是非常惨痛的悲剧。
5. 行业单一的地区
比如，有的地区靠石油，有的地方靠赌博，有的地方靠汽车，一旦这个行业不行了，整个城市也就没有好的了，你再有本事，资金多也没有用。房地产的区域性是很强的，关掉一个几千人的工厂，一个小城市就完了。
如果不小心，你把以上五条都摊上了，你不是运气不好，而是没有运气。如果你一条都没有，那你一定不是人，而是神-房神（Landlord).
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